העברת נכס מקרקעין לנאמנות

נאמנות היא כלי משפטי ותיק המשמש למגוון צרכים משפטיים ומסחריים, כולל הקניית נכסי מקרקעין לנאמן. לאורך השנים, מוסד הנאמנות הפך להיות כלי חשוב גם בתחום המיסוי, בעיקר בזכות האפשרות להפריד בין שלושה צדדים עיקריים: יוצר הנאמנות, הנאמן, והנהנה – מי שמקבל את ההטבות מהנאמנות.

נאמנות, בניגוד לתאגידים, אינה נחשבת לישות משפטית נפרדת, מה שהופך אותה לכלי גמיש בתכנוני מס. סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברת נכסים מנאמן לנהנה היא עסקה פטורה ממס. למרות זאת, עד 2005, פקודת מס הכנסה לא התייחסה לנושא הנאמנויות. בשנת 2005, במסגרת תיקון 147 לפקודת מס הכנסה, הוסף פרק חדש שכולל הוראות לגבי מיסוי נאמנויות. סעיף 75ז(ד) לפקודת מס הכנסה קובע כי העברה של נכסים לנאמן במסגרת נאמנות תושבי ישראל לא תיחשב כמכירה לצורכי מס רווחי הון. עם זאת, רשות המיסים הוציאה בחוזר מ-2016 עמדה לפיה ההוראות בפקודת מס הכנסה אינן חלות על נאמנויות של נכסי מקרקעין, מה שיצר חוסר בהירות בנושא.

פרשת גליס

בפרשת גליס, שנידונה בבית המשפט המחוזי, עלתה שאלה מרכזית לגבי מיסוי נאמנויות. בני הזוג גליס, תושבי קנדה, יצרו נאמנות עבור נכדתם תושבת ישראל, והעבירו לנאמן נכסי מקרקעין בישראל. הם טענו לפטור ממס שבח ורכישה, אך רשות המיסים דחתה את טענותיהם. המחלוקת הייתה האם העברת נכסי מקרקעין לנאמנות תיחשב כמכירה החייבת במס, או שמא יש לראות בהעברה כפעולה שאינה יוצרת אירוע מס.

החלטת בית המשפט

בית המשפט המחוזי קבע כי יש לראות בהעברת הנכסים לנאמנות כהעברה שאינה יוצרת אירוע מס, וכי המס יחול רק בעת מכירת הנכס על ידי הנאמן או בעת חלוקתו לנהנה. החלטה זו הייתה שונה מעמדת רשות המיסים, שקבעה כי העברת נכסי מקרקעין לנאמנות מהווה מכירה המחויבת במס.

המשמעויות העתידיות

לפסק הדין בפרשת גליס עשויות להיות השלכות משמעותיות על מיסוי נאמנויות בישראל, במיוחד בתחום הנדל"ן. רשות המיסים ערערה על ההחלטה, והנושא נמצא כעת בדיון בבית המשפט העליון. פסק הדין הצפוי יכול ליצור תקדים משפטי חשוב בנושא זה, וישפיע על הדרך שבה יתבצעו עסקאות של העברת נכסי מקרקעין לנאמנות בעתיד.

שאלות פתוחות

על אף פסק הדין, עדיין נותרו שאלות רבות בתחום מיסוי הנאמנויות. אחת השאלות המרכזיות היא מיהו הבעלים של נכסי מקרקעין שהועברו לנאמנות – האם מדובר ביוצרי הנאמנות, בנאמן או בנהנה? שאלה זו מקבלת חשיבות רבה, במיוחד בקשר לתשלומים שונים הנובעים מהבעלות על הנכסים ולפרויקטים של התחדשות עירונית. תשובות לשאלות אלו עשויות להתברר בעתיד עם החלטת בית המשפט העליון, ובכך תתבהר התמונה המשפטית והמסית בתחום זה.